Der Investorenprozess

Der Investorenprozess

Fachartikel B+R, April 2021

Autoren Thomas Andermatt und Patricia Egloff

Was ist der Nutzen eines strukturierten Investorenprozesses? Brandenberger+Ruosch (B+R) illustriert die Wertschöpfung und zeigt das Vorgehen als Weg zum Erfolg auf.

Um der Unvoreingenommenheit gerecht zu werden, ist der Investor gut beraten, eine externe Firma beizuziehen. Zudem ist mit dem Beizug einer externen Firma gewährleistet, dass genügend Ressourcen für Abklärungen bereitstehen, das nötige Fachwissen und die Professionalität vorhanden sind.

Ein Vorgehenskonzept oder ein detaillierter Terminplan mit einem Ablaufprogramm empfiehlt sich als Leitfaden in komplexen Verfahren.

Durchführung Investorenprozess

Der eigentliche Investorenprozess erfolgt mit einer offenen oder einer selektiven Marktansprache. Der Verkäufer entscheidet, ob er Grundstück und Vorhaben reaktiv versus proaktiv anpreisen will. Ausgehend von der offenen proaktiven Marktansprache erfolgt die Publikation auf einer Online-Plattform oder in einer breit gestreuten Direktansprache mit einem Schreiben. Zudem entscheidet sich der Verkäufer für ein Verfahren «öffentliches Verkaufsangebot» oder «Investorenprozess». Nachfolgend wird der proaktive Investorenprozess beschrieben. Dabei handelt es sich um einen Wettbewerb mit Präqualifikation und Angebotsrunde entlang der Schritte «Non-Binding Offer» (NBO) / «Binding Offer» (BO). Entscheidet sich der Verkäufer hingegen für eine eingegrenzte Ansprache und/oder Geheimhaltung können die nachfolgenden Schritte der Publikation und Präqualifikation ausgelassen und gezielte Direktanschreibungen vorgenommen und mit der NBO begonnen werden.

In einem ersten Schritt wird eine Nutzwertanalyse erstellt. Dadurch können Risiken frühzeitig erkannt und nötigenfalls Massnahmen für das Gelingen eines Projektes ergriffen werden. Das A und O ist ein investorentaugliches Projekt anzubieten. Beispielsweise sollten Sonderbauvorschriften geklärt oder gar ein Gestaltungsplan ausgearbeitet sein.

Beim Investorenprozess wird dem Verkäufer empfohlen, nach den Due Diligence Phasen «Vorbereitung – Prüfphase – Abschluss» vorzugehen. Im Sinne des vier Augenprinzips nehmen sowohl Verkäufer und Käufer die Prüfung nach den Bausteinen der Due Diligence vor und werten diese aus. Insbesondere sollte wie eingangs erwähnt, Risikofaktoren wie Markt, Standort, Entwicklung, Bau, Umwelt, Exit, Kosten- und Ertragsrelevanz, Recht und Steuer, Zeitressourcen so reduziert werden, dass sie eingeschätzt werden können und quantifizierbar sind. Ebenso ein wichtiger Faktor ist die öffentliche Akzeptanz.

Schritt 1 – Publikation

Die Publikation dient dazu, den Markt anzusprechen und eine erste Selektion potentieller Investoren vorzunehmen. Den Interessenten wird eine Kurzdokumentation (Information Memorandum) abgegeben. Diese vermittelt ein erstes Bild über den Angebotsgegenstand (limitierter Datenraum). Die Investoren können erste Vorabklärungen tätigen. Folgedessen melden sie das Interesse an der Präqualifikation mit einem Anmeldeformular an.

Schritt 2 – Präqualifikation

Ziel der Präqualifikation ist es, aus den eingereichten Bewerbungen die geeigneten und leistungsfähigsten auszuwählen und für den nächsten Schritt (NBO) zu qualifizieren. Für das laufende Verfahren wird die Vertraulichkeitsstufe gegenüber Dritten festgelegt und gegebenenfalls eine Vertraulichkeitserklärung abgegeben. Die Teilnehmenden erhalten zusätzliche Informationen in einem überarbeiteten Memorandum, um ein unverbindliches Angebot (NBO) abgeben zu können. Die Angebote werden geprüft und die eingereichten Unterlagen (mit Selbstdeklaration) nach vorgegebenen Kriterien bewertet. Die Interessenten, welche die geforderten Kriterien erfüllen, werden auf die Long-List gesetzt und zur Non-Binding-Offer zugelassen und eingeladen.

Je nach Absicht des Verkäufers können für den Teilnahmeantrag zur NBO unterschiedliche Auskünfte eingefordert werden, wie beispielsweise die Deklaration von ersten Absichten zu Marktsegmenten und ob die Investoren gemäss ihrer Anlagerichtlinien für die Transaktion legitimiert sind usw.

In der Phase «Vorbereitung» obliegt die Sorgfaltspflicht beim Verkäufer, die Prüfpunkte nach den Bausteinen der Due Diligence vorzunehmen.

3. Non-Binding-Offer (NBO)

Mit der Non-Binding-Offer erfolgt die eigentliche Auktionsphase. Die Bewerbenden (Long-List) erhalten das Information Memorandum / Zugang zum Datenraum und nehmen ihre Sorgfaltspflichtprüfung nach den Bausteinen der Due Diligence vor. Zudem können sie das Objekt begehen. Im Rahmen der NBO können sie Fragen stellen und Ergänzungen beantragen. Diese Informationen werden wiederum an alle Teilnehmenden weitergegeben. Um die Transaktionsabsicht zu vermitteln geben die Teilnehmenden ein unverbindliches Angebot ab. Dies reichen sie in Form eines Letter of Intent (LOI) ein. Es erfolgt die Auswertung des NBO-Einganges. Mittels einem Bewertungssystem von B+R werden die Angebote und Due Diligence Berichte beurteilt. Die geeignetsten Bewerbenden sind sodann für die Binding-Offer zugelassen (Short-List).

4. Binding Offer (BO)

Ziel der Binding-Offer-Phase ist es, eine begrenzte Anzahl Investoren für die Verkaufsverhandlungen auszuwählen. Die Investoren reichen ein verbindliches, rechtsgültiges Angebot ein. Die Beurteilung der Angebote erfolgt nach dem Bewertungsystem analog der NBO-Phase.

5. Kaufvertragsverhandlungen und Vertragsabschluss

Wiederum mit einer begrenzten Anzahl von Anbietern werden Verkaufsverhandlungen durchgeführt, insbesondere die Sicherstellung der Finanzierung. Etwelche Abparzellierungen sind zu bereinigen. Nach Entscheidungsfindung erfolgt letztlich die Kaufvertragsunterzeichnung (Signing). Mit dem Grundbucheintrag (Closing) ist die Prüfphase und die Transaktion abgeschlossen und somit auch der Investorenprozess.

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