Erfolgsfaktoren für Immobilienprojekte «How to work better»

Erfolgsfaktoren für Immobilienprojekte «How to work better»

Nebenwerte Journal vom Oktober 2003

Autor: Lorenz Held

Gerade bei Immobilienprojekten zeigt sich, dass für erfolgreiche Abwicklung von Bauvorhaben eine sehr gute Planung und ein straffes Projektmanagement notwendig ist.

Für die meisten Investoren im Bau und Immobiliensegment, welche sich nicht nur in bestehende, vermietete Immobilien spezialisiert haben, sondern in Immobilien selber investieren, sei es im Rahmen einer Projektentwicklung oder für unternehmenseigene Zwecke, spielt die erfolgreiche Entwicklung und Realisierung von Immobilienprojekten eine, wenn nicht die entscheidende Rolle für den Erfolg. Diesem Aspekt wird bei der Bewertung eines Unternehmens des erwähnten Segmentes oft zu wenig Bedeutung beigemessen. Die Bewertung konzentriert sich auf das bestehende Portfolio, welches periodisch neu geschätzt wird und auf Projekte, die kurz vor Abschluss stehen.

Ganz anders z. B. in der Pharmaindustrie. Längst gilt die Bewertung des Projektportfolios der künftigen Produkte als Schlüsselbereich. Was heute in der «Pipeline» steckt und Erfolg verspricht, ist das Potenzial der Zukunft. Dies schlägt sich auch in der Unternehmensbewertung nieder. Im Immobilienumfeld sollte dies nicht anders sein. Auf einige Indikatoren oder eben Erfolgsfaktoren, die bei der Entwicklung und Umsetzung eines Immobilienprojektes entscheidend sein können, soll nachstehend eingegangen werden.

Do the right thing – Das Richtige tun

Die erste Gruppe von Erfolgsfaktoren liegt in der Entwicklungsphase eines Immobilienprojektes. Hier werden die strategischen Grundzüge festgelegt: die Marktpositionierung, das angestrebte Segment, die Lage und die Wirtschaftlichkeit und, last but not least, die Finanzierung.

Marktpositionierung

Pionier oder Mitläufer? Ob ein Immobilienprojekt eine Pionierrolle spielen soll oder ob bereits bestehende Entwicklungen aufgenommen werden, ist ein wesentlicher Entscheid, welcher sich auf Risiken und Chancen auswirkt. Als Mitläufer geht man kleinere Risiken ein, das Renditepotenzial ist aber kleiner. Oft sind Immobilienprojekte zu wenig fokussiert und damit auch wesentlich schwieriger zu realisieren.

Der richtige Zeitpunkt

Immobilienprojekte sind langfristige Anlagen, deren Entwicklung und Realisierung Jahre dauert und deren Lebensdauer auf Jahrzehnte ausgelegt ist. Entsprechend schwierig ist es, den richtigen Zeitpunkt zu treffen. Bevor der erste Spatenstich getätigt wird, haben sich die Marktverhältnisse in der Regel verschoben und die ganze Recherchearbeit aus der Entwicklungsphase ist Makulatur. Hier wird sich das visionäre und unternehmerische Denken und Handeln von Entwickler und Investor beweisen. Auch gilt es ständig zwischen der Erfordernis nach Qualität und einer raschen Realisierung abzuwägen und die Chancen der konjunkturellen Bewegungen zu nutzen, d. h. in rezessiven Phasen günstig zu bauen und in wirtschaftlich guten Zeiten zu «ernten».

Wirtschaftlichkeit

Zu einem frühen Zeitpunkt muss sich zeigen, ob ein Immobilienprojekt überhaupt rentabel umgesetzt werden kann. Grosse Unbekannte wie Zinssituation, Entwicklung von Mieterträgen oder Wertveränderungen während der Lebensdauer führen zu ganz unterschiedlichen Resultaten. Hier helfen Sensitivitätsanalysen und Benchmarks.

Auf der Investitionsseite sieht die Sache auf den ersten Blick besser aus. Eine Genauigkeit von ± 20% kann zu einem frühen Zeitpunkt erwartet werden und erscheint gegenüber den anderen erwähnten Annahmen geradezu präzise. Dieser erste Blick täuscht aber. Investitionen generieren Folgekosten (Betrieb, Unterhalt, Reparatur und Ersatz), welche gerne verdrängt werden, über die Lebensdauer kumuliert aber höher sind als die ursprüngliche Investition. Die notwendige Abwägung zwischen Investitions- und Folgekosten gehört zu den anspruchsvollen Tätigkeiten in der Entwicklungsphase. Dabei ist der Spielraum zu Anfang am grössten und verringert sich im Laufe des Projektes sukzessive.

Den Kunden kennen

Wer sind die Kunden? Spätestens bei der Marktpositionierung muss klar sein, welches Kundensegment angepeilt wird. Nur so kann ein adäquater Kundennutzen generiert werden, welcher dann auch entsprechend honoriert wird. Den Kunden kennen, heisst seine Anforderungen kennen und das Gewicht, welches ihnen beizumessen ist. Die auf den Kundennutzen fokussierte Produktentwicklung, ist in der Entwicklung von Immobilienprojekten leider auch heute wenig verbreitet, womit ein grosses Potenzial unausgeschöpft bleibt.

Optimierung

Die Optimierung ist eine eigentliche Daueraufgabe in Immobilienprojekten, in der Entwicklung eines jeden Produktes. Im Laufe des Projektes verschieben sich die Optimierungsschwerpunkte immer mehr in konkrete, «operative» Bereiche, mit einem immer kleiner werdenden Potenzial. Es lohnt sich also, zu einem frühen Zeitpunkt immer wieder die Frage nach dem Optimum, das heisst dem besten Aufwand-Nutzen-Verhältnis, zu stellen. Da der Nutzen nicht nur quantitativen Charakter hat, ist es unabdingbar für die Optimierung, alle nichtmonetären Anforderungen der angepeilten Kundengruppe zu kennen.

Zusammenfassend wird in der Entwicklungsphase das Fundament für den künftigen Erfolg gelegt. Werden hier Rahmenbedingungen (Recht, Gesellschaft, Markt, betriebliche Anforderungen, technische Gegebenheiten) ignoriert oder falsch eingeschätzt, rächt sich dies in den folgenden Phasen. Verzögerungen, Kostenüberschreitungen oder gar der Abbruch des Projektes sind die Folge.

Do the things right – Das Richtige richtig tun

Die zweite Gruppe der Erfolgsfaktoren greift in sämtlichen Phasen der Entwicklung und Umsetzung des Projektes. Es geht darum, die richtigen Instrumente und Methoden aufzubauen und anzuwenden, um das «Richtige auch richtig zu tun».

Der professionelle Bauherr

Der professionelle Bauherr sichert die Koordination der betrieblichen und baulichen Anforderungen, definiert die Spielregeln des Projektes, stellt das Projektcontrolling sicher und überwacht die Einhaltung der definierten Qualitätsstandards. Dafür braucht er einen hohen Stand an Wissen und Erfahrung, um ein Immobilienprojekt erfolgreich umzusetzen, egal ob er eine Gesamtleistung einkauft, oder ein traditionelles Modell mit Einzelleistungsträgern wählt. Dabei wird er meist von externen Beratern und Spezialisten unterstützt.

Vertragsmanagement

Auf das Projekt zugeschnittene, eindeutig abgefasste Verträge sind absolut zwingend für den Erfolg. Sie lassen wenig Spielraum offen, äussern sich eindeutig über die Auswirkungen jeglicher Veränderung während der Vertragsdauer, und regeln deren Behandlung. Typischerweise beschreiben Verträge in Immobilienprojekten die zu erwartenden Resultate, Kosten und Termine präzise, äussern sich aber zum Entstehungsprozess nicht oder nur ungenügend. Da die Natur eines Projektes aber in der Einmaligkeit liegt und dieses meist Prototypcharakter hat, muss dem Entstehungsprozess genügend Platz eingeräumt werden. Nicht zuletzt sind gute Verträge immer auch für beide Seiten fair abgefasst; nur so entsteht genügend Ansporn zu hoher Qualität.

Projektmanagement

Wer würde bestreiten, dass Projektmanagement ein Schlüsselfaktor für ein Immobilienprojekt ist und die Beherrschung sämtlicher Erfolgsfaktoren umfasst? Nur werden gerne die Instrumente in den Vordergrund gestellt. Technisch ausgereift sind sie in der Lage, jeden Wunsch zu erfüllen. Projektmanagement ist aber mehr als der Aufbau einiger IT-Instrumente. Es geht um die Gesamtheit der Aufgaben, die notwendig sind, um deren richtige Strukturierung, das Aufzeigen der Abhängigkeiten, des besten Vorgehens und einer effizienten Steuerung, des Projekt-Controllings. Die darauf abgestimmte Projektorganisation erlaubt erst die hochwertige Umsetzung des Projektes. All dies braucht Erfahrung, Durchsetzungsvermögen und soziale Kompetenz des Projektleiters. Die Instrumente sind dabei nur Mittel zum Zweck.

Wissensmanagement

Das Immobilienprojekt ist abgeschlossen, die Einweihung ein Erfolg. Soll jetzt alles vergessen werden? Nicht minder wichtig als die erreichten Resultate sind die Lehren, die gezogen werden, um das nächste Projekt noch besser durchzuführen. Ein Projektabschlussbericht mit Empfehlungen und die Weitergabe des Wissens sind hier die entscheidenden Instrumente. Doch wer spricht schon gerne über die Vergangenheit? Lieber stürzt man sich in das nächste Projekt.

Investoren, welche erfolgreich bei der Entwicklung und Umsetzung von Immobilienprojekten sein wollen, müssen die erwähnten Erfolgsfaktoren beherrschen. Dass deren Beherrschung ein gutes Argument ist, um sich von der Konkurrenz zu differenzieren, hat sich bereits herumgesprochen. Es wäre daher keine Überraschung, in Geschäftsberichten neben den Ausführungen zur «Corporate Governance» bald ein Kapitel zur «Good ProjectManagement Practice» zu finden.

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