Stadtentwicklung – Projektentwicklungsprozess privater Investoren

Stadtentwicklung – Projektentwicklungsprozess privater Investoren

archiFM-Magazin Nr. 2 vom Juni 2013

Autor: Matthias Hugi

Investitionen in Stadtentwicklungsprojekte sind für Private anspruchsvoll. Eine klare Strategie beschleunigt den Planungsprozess und vermeidet das angestrebte Ziel aus den Augen zu verlieren. Eine Projektentwicklung in drei Phasen hat sich dabei bewährt.

Stadtentwicklung bedeutet für private Investoren zumeist die Umsetzung eines anspruchsvollen Grossprojektes auf eng begrenztem Raum. Die Realisierung erfolgt dabei im städtischen Kontext und zumeist auf einem bereits bebauten und zur Umnutzung freigegebenen Areal. Die vorhandenen Gebäude, die bisherigen Nutzungen und weitere unabänderliche Vorbedingungen schaffen eine einmalige Ausgangslage mit komplexen Rahmenbedingungen. Dabei treffen die Interessen des Investors auf die unterschiedlichsten Erwartungshaltungen sowohl der Nachbarschaft, der öffentlichen Wahrnehmung, der zuständigen Amtsstellen als auch weiterer öffentlich aktiver Kreise. Im Umgang mit den einzelnen Anspruchsgruppen ist dabei nicht immer klar, wer sich um welche Fragestellungen kümmern soll und darf.

Eine klare Strategie hilft, den Planungsprozess zu beschleunigen und das angestrebte Ziel nicht aus den Augen zu verlieren.

3-Phasen Modell

Entscheidend für eine erfolgreiche Projektentwicklung ist die sorgfältige Analyse der Ausgangslage vor Ort sowie die Herleitung einer tauglichen Strategie und deren konsequente Überprüfung bezüglich Machbarkeit und späterer Umsetzung. Erst danach sollte die eigentliche Planung in Angriff genommen werden. Auch das beste Planerteam vermag fehlende Projektvorgaben nicht zu ersetzen. Dies ist umso schwerwiegender, da in städtebaulichen Fragestellungen eine Vielzahl von divergierenden Interessen zu berücksichtigen ist.

Realistische, konsolidierte Pflichtenhefte sind das Ergebnis einer erfolgreichen Projektentwicklung und helfen sowohl der Bauherrschaft, als auch den Architekten und allen übrigen am Projekt Beteiligten, allfällige Enttäuschungen und Fehlplanungen zu vermeiden.

In der Praxis hat sich das folgende 3-Phasen Modell zur Projektentwicklung bewährt:

Grundlagen bereitstellen

Basierend auf der vorhandenen Ausgangslage definiert die Bauherrschaft zunächst die grundsätzlichen Projektziele. Das Augenmerk wird in dieser Phase daraufgelegt, die Möglichkeiten und Grenzen auf dem Areal zu erkennen und die Bedürfnisse möglichst genau zu identifizieren. Dazu gehören neben einer fundierten Aufnahme des Ist-Zustandes auf dem Areal (Abklärungen bspw. zu Erschliessung, Ver- und Entsorgung, Baugrund und Altlasten), erste baurechtliche Abklärungen (etwa zur möglichen Ausnutzung des Areals, Chancen und Risiken eines Gestaltungsplanes) und das Überprüfen der eigenen Projektabsichten (zum Beispiel klare Aussagen zu Marktpositionierung, Wirtschaftlichkeit und angestrebtem Zeitplan).

Lösungen entwickeln

Die Erkenntnisse aus der Grundlagenphase werden in einem Grobpflichtenheft konsolidiert. Die Plausibilisierung erfolgt anschliessend mittels Variantenstudium. Zur Herleitung einer geeigneten Strategie werden breit gefächert mögliche Lösungsansätze und Umsetzungsszenarien entwickelt und erste Grobkosten- und Ertragswertabschätzungen erstellt. Die so erarbeitete Variantenübersicht wird durch eine Nutzwertanalyse anhand der Soll-Kriterien aus dem Grobpflichtenheft auf die für den Investor attraktivsten Möglichkeiten eingegrenzt.

Machbarkeit sicherstellen

Die verbliebenen Optionen werden durch eine vertiefte Variantenbetrachtung gewichtet und priorisiert. Dies kann anhand einer umfassenden SWOT-Analyse je Variante erfolgen, so dass der Investor seine abschliessende Variantenwahl auf nachvollziehbaren Kriterien abstützen kann. Für die gewählte Projektierungsvariante ist in einem letzten Schritt die Umsetzbarkeit vertieft zu prüfen. Eine umfassende Machbarkeitsstudie, mit Vorteil in Form einer Testplanung vermag sicherzustellen, dass die angestrebten Projektziele auf dem zur Verfügung stehenden Areal erreicht und Unsicherheiten bezüglich Kosten- und Terminfolgen ausgeräumt werden können.

Von der Projektentwicklung zur Umsetzung

Die Erfahrung zeigt, dass eine erfolgreiche Projektentwicklung den nachfolgenden Planungsprozess qualitativ zu verbessern und merklich zu beschleunigen vermag. Klare Vorgaben und Leitplanken erhöhen die Projektierungssicherheit markant. Dies reduziert nicht nur die Unsicherheiten und Risiken sondern spart auch Zeit und Kosten. Der bauherrenseitig straff geführte Prozess von der Planung über die Ausführung und die anschliessend professionelle Inbetriebnahme sorgt für die leistungs-, kosten- und termingerechte Umsetzung der Vorarbeiten aus der Projektentwicklung.

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