Die Instandsetzung und gleichzeitige Neupositionierung von Bestandsbauten ist eine vielschichtige Aufgabenstellung, die Eigentümer, Nutzer, Planende und Ausführende auf vielfältige Weise herausfordert. In den meisten Fällen sind dabei immer ähnliche Fragen zu klären, doch könnten die für das jeweilige Objekt passenden Antworten unterschiedlicher nicht sein. Der folgende Artikel ist eine Annäherung an diese Aufgabenstellung und die dabei typischerweise vorzunehmenden Schritte.

Bei einer Immobilie fallen in der Regel alle 20 bis 25 Jahre tiefergreifende grosszyklische Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten an. Dabei rücken nach einer langen Nutzungsphase auch grundsätzliche Fragen zu einer allfälligen Neuausrichtung der Immobilie in den Fokus.

Die nachstehende Grafik zeigt die in Bezug auf Nutzung, Betrieb und Unterhalt relevanten Aspekte.

Phasenablauf
Abbildung: Phasenablauf

Erkenntnisphase

Jede Liegenschaft erreicht im Betrieb einen gewissen Punkt, an welchem grössere Investitionen unausweichlich werden, damit die weitere Nutzung und Wirtschaftlichkeit auch langfristig gesichert bleiben. Aufgelaufener Instandsetzungs- und Erneuerungsbedarf, ein Eigentümerwechsel, der Auszug eines Ankermieters oder stark gestiegene Betriebskosten können dazu führen, dass der erfolgreiche Weiterbetrieb der Immobilie an diesem Punkt in Frage gestellt ist. Ebenso können massgebliche Veränderungen in den rechtlichen Rahmenbedingungen oder im weiteren Immobilienumfeld Anlass für eine Neubewertung sein. Zudem stellen sich der Eigentümerschaft mit Blick auf die weitere Investitionsstrategie zusätzliche Fragen bezüglich Anlagehorizont, Renditeerwartung sowie diversen weiteren Risikofaktoren wie Nutzung oder Standortattraktivität. Je nach Fokus der Eigentümerstrategie fallen die konkret zu beantwortenden Fragen dabei aber anders aus. Die passenden Antworten sind im Rahmen einer Projektentwicklung zu erarbeiten.

Projektentwicklungsphase

Die Projektentwicklungsphase (entspricht den SIA-Phasen 11 bis 21) beinhaltet grundsätzliche Abklärungen wie Standort- und Marktanalyse, die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von geeigneten Projektvarianten und die Festlegung der primären Projektziele im Hinblick auf die angestrebte Qualität, die Kosten und die Termine. Für diese Grundsatzentscheide sind diverse Grundlagen und Abklärungen nötig, die sinnvollerweise im Rahmen einer Machbarkeitsstudie durch ein Planerteam erarbeitet werden. Wenn Bestandsbauten Teil des Betrachtungsperimeters sind, ergeben sich in dieser Phase zusätzliche Fragestellungen, um die Chancen und Gefahren des beabsichtigten Vorhabens adäquat einschätzen zu können.

Folgend eine Auswahl der zu abzuarbeitenden Themen:

Rechtliche Rahmenbedingungen

Im Rahmen einer Baurechtsanalyse sind allfällige Ausnützungsreserven und die Bandbreite der rechtlich zulässigen Nutzungen zu prüfen. Dabei sind bei Bestandsbauten auch allfällige Schutzbestimmungen und damit zusammenhängend allfällige Fördergelder abzuklären. Danach können die Spielräume für eine allfällige Umnutzung besser ausgelotet werden. Ausserdem muss der zusätzliche Zeitbedarf für die rechtlichen Verfahren in der Terminplanung berücksichtigt werden.

Bestandsaufnahme der Bausubstanz

Damit der Instandsetzungsbedarf und die damit verbundenen Kosten ermittelt werden können, ist eine vertiefte Zustandsuntersuchung der Bausubstanz notwendig. Es lohnt sich, diese Bestandsaufnahmen bereits in einer frühen Phase vertieft durchzuführen, da die anschliessende Planungsphase auf den gewonnenen Erkenntnissen zur Bestandesaufnahme aufbaut. Zudem sind Entscheide zu Erhalt oder Ersatz eines Bauwerks immer auch von dessen Gesamtzustand abhängig.

Erdbebenertüchtigung

Ein weiteres wichtiges Thema in Bezug auf die vorhandene Bausubstanz ist die Erdbebenertüchtigung. Die Überprüfung des Tragwerks und der erdbebenstatischen Sicherheit ist wichtig im Hinblick auf Haftungsfragen der Eigentümerschaft und allfällige Kosten für eine Ertüchtigung. Die allfällig notwendigen Ertüchtigungsmassnahmen sind abhängig von der angenommenen Restnutzungsdauer des Gebäudes und damit auch direkt von der (künftigen) Nutzungsstrategie der Eigentümer.

Qualität der Architektur

In der Projektentwicklungsphase liegt die architektonische Herausforderung insbesondere auch darin, nicht nur den baulichen Rahmen und die Hülle für die beabsichtigte Nutzung vorzugeben. Die explizite Aufgabe einer guten architektonischen Gestaltung ist es auch, dem Bauwerk am vorgegebenen Ort eine spezifische, unverkennbare Identität zu verleihen und somit zu einer erfolgreichen Adressbildung beizutragen. Bei der Entwicklung von Bestandsbauten sollte deshalb sorgsam geprüft werden, ob eine solche Identitätsstiftung durch die vorhandenen Bauten bereits gewährleistet, ob sie aus den Bestandsbauten heraus entwickelt oder ob sie erst durch eine (teilweise) Neuplanung erreicht werden kann.

Brandschutz

Im Rahmen der Bestandsuntersuchungen ist auch ein besonderes Augenmerk auf die Brandschutzvorgaben zu legen. Bei Bestandsgebäuden gelten in der Regel noch die Brandschutzbestimmungen zum Zeitpunkt der Baubewilligung für das bestehende Bauwerk. Bei tiefergreifenden Eingriffen in die Gebäudesubstanz können unter Umständen kostspielige Anpassungen am baulichen Brandschutz notwendig werden, da neu die aktuell geltenden Brandschutzvorschriften einzuhalten sind.

Altlasten und Gebäudeschadstoffe

Ein Gutachten zu allfälligen Altlasten im Boden und möglichen Schadstoffen im Gebäude muss vor Baubeginn standardmässig erstellt werden. Da je nach Situation eine Altlastensanierung zwingend erfolgen muss, durchaus kostspielig werden und auch grosse Terminauswirkungen haben kann, sollten diese Abklärungen so früh wie möglich in der Projektentwicklung erfolgen.

Nachhaltigkeit

Die Implementierung von Nachhaltigkeitsanforderungen in Form von Zertifikaten (z. B. SNBS, LEED, Minergie) ist insbesondere für Anlageobjekte zunehmend gefragt. Auch hier lohnt sich eine möglichst frühe Abklärung, welche Zertifikate im gegebenen Projektumfeld sinnvoll und erreichbar sind. Ausserdem sollten frühzeitig allfällige Förderbeiträge der öffentlichen Hand abgeklärt werden.

Planung von Nutzung, Betrieb und Unterhalt

Die Prozess- und Ablaufplanung zur Bewirtschaftung eines Bauwerks wird durch die bestehende Baustruktur massgeblich beeinflusst. Im Hinblick auf die spätere Nutzung wie auch einen möglichst kosteneffizienten Betrieb und Unterhalt sind alle relevanten Aspekte bereits früh im Projektablauf zu berücksichtigen.

Phasen Projektierung, Ausschreibung und Realisierung

Grundsätzlich empfiehlt es sich in der Projektentwicklungsphase die erkannten Stärken und Schwächen vorhandener Bauwerke im Projektperimeter weiter zu präzisieren und zu gewichten. Bis zum Einstieg in die Projektierung können aber nicht alle Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Bestand restlos geklärt werden. Daher sind in dieser Phase nur die Hauptrisiken (sowohl Chancen als auch Gefahren) im Rahmen einer Machbarkeitsabklärung in geeigneter Flughöhe zu bewerten, damit eine tragfähige Basis für die weitere Projektierung gelegt werden kann. In der Kosten- und Terminplanung, wie auch im Risikomanagement sind diese Unschärfen entsprechend ebenfalls zu berücksichtigen. Mit Beginn der eigentlichen Planung können diese offenen Themen dann je nach Erfordernis schrittweise abgearbeitet werden. Die noch offenen Themen zum Bestand haben auch Einfluss auf die Formulierung der Bestellung (beispielsweise im Projektpflichtenheft) und auf die Wahl eines für die Projektaufgabe geeigneten Realisierungsmodells. Bei der Formulierung des Projektpflichtenhefts sind die im Zusammenhang mit dem Bestand noch offenen Themen eindeutig als offene Pendenzen zu bezeichnen. Im weiteren Planungsverlauf empfiehlt es sich dann, entsprechend dem Planungsfortschritt fortlaufend weitere Teil- und Richtungsentscheide bei der Bauherrschaft abzuholen, das Projektpflichtenheft phasengerecht nachzuführen und so die offenen Themen schrittweise abzuarbeiten.

Die Projektorganisation ist in der Planungsphase so zu definieren, dass die Einflussmöglichkeiten der Bauherrschaft möglichst lange erhalten bleiben. Ausserdem ist darauf zu achten, dass grössere Projektänderungen einfach in die laufende Planung eingepflegt werden können, ohne dass ein kompliziertes Nachtragsmanagement aufgebaut werden muss. Daher ist ein Architekt oder Generalplaner für eine solche Aufgabenstellungen grundsätzlich besser geeignet als beispielsweise ein Gesamtleister bzw. Totalunternehmer. Allerdings sollte das benötigte Unternehmer-Know-how trotzdem auf geeignete Art frühzeitig im Projekt eingebracht werden können. Es empfiehlt sich daher, das projektbezogene Qualitätsmanagement im Hinblick auf diese zusätzlichen Aspekte entsprechend auszulegen und regelmässig zu aktualisieren, beispielsweise im Rahmen eines PQM-Mandats gemäss SIA-Merkblatt 2007.

Dienstleistungsgebäude Konnex Baden
Abbildung: Dienstleistungsgebäude Konnex Baden. Fertigstellung: 1995. Theo Hotz Partner Architekten.

Beispiel: Neupositionierung der Büro- und Geschäftsliegenschaft «Konnex» in Baden

Die Büro- und Geschäftsliegenschaft «Konnex» mit rund 50'000 m2 Geschossfläche wurde bisher von einem einzelnen Mieter («Single-Tenant») genutzt. Nach rund 25 Jahren Nutzung und dem Auszug des bisherigen Mieters bot sich die Gelegenheit, sowohl die anstehende grosszyklische Sanierung wie auch eine grundsätzliche Neupositionierung bei einem leerstehenden Gebäude an die Hand zu nehmen. Die Nutzungsstrategie der Eigentümer blieb dabei unverändert und zielt auf eine langfristige Sicherung von Erträgen aus der Vermietung.

Da eine Wiedervermietung an einen einzelnen Mieter als unwahrscheinlich eingestuft werden musste, wird das Gebäude so angepasst, dass es künftig verschiedene Mieter («Multi-Tenant») aufnehmen kann. Die dafür notwendigen strukturellen und technischen Anpassungen werden gleichzeitig mit den anstehenden Sanierungsarbeiten ausgeführt. Damit wird die Nutzbarkeit für die nächsten 20 bis 25 Jahre sichergestellt, ohne dass zwischenzeitlich grössere Instandsetzungen notwendig werden.

Neben verschieden grossen Büroflächen wird auch eine modern ausgerüstete, von allen Mietern buchbare Sitzungs- und Konferenzzone eingerichtet. Ein Co-Working-Bereich und eine angepasste Gastronomieumgebung runden als gemeinschaftliche Mantelnutzung das künftige Angebot im Gebäude ab.

Die bestehende, grosszügige und hochwertige Architektur des Gebäudes, wie auch der vorhandene Markenname «Konnex» sind in Baden und Umgebung bereits etabliert. Beide Aspekte helfen bei der parallel laufenden Vermarktung und Neuvermietung des Gebäudes.

Bei der Planung der Instandsetzung waren die energetische Ertüchtigung der Fassaden, die erdbebenstatische Ertüchtigung des Tragwerks wie auch die Sanierung der technischen Gebäudeausstattung wichtige Themenbereiche, für welche die notwendige Eingrifftiefe bereits im Vorprojekt bestimmt wurde. Für die Realisierung der gemeinschaftlichen Nutzungen wie des Co-Working-Bereichs, der Sitzungs- und Konferenzzone und der Gastronomie, mussten parallel zur laufenden Planung auch die künftigen Betreiber und Mieter akquiriert werden. Nur so konnten deren Ansprüche und Erwartungen in der Planung berücksichtiget werden.

Die gewählte Projektorganisation bestehend aus einem Generalplanerteam und Einzelleistungsträgern hilft in der Umsetzung, flexibel auch grössere Änderungen im laufenden Projekt einzupflegen und die dafür notwendigen Entscheide rasch bei den Eigentümern abzuholen.

Zur einfacheren Mieterakquisition konnte ein Teil des Gebäudes zur temporären Unterbringung von künftigen Mietern hergerichtet werden, ohne die laufenden Sanierungsarbeiten zu beeinträchtigen. Im derzeit gespannten Marktumfeld ist dies ein klarer Vorteil gegenüber anderen ähnlich zu vermarkteten Büroobjekten.

Die Fertigstellung des Grundausbaus, die Erstellung der Mieterausbauten und der Bezug durch die neuen Mieter erfolgen gestaffelt ab dem 2. Quartal 2023 bis ins 2024.

Gesamtschau und Fazit

Beim Planen und Bauen im Bestand ist die vorhandene Bausubstanz eine zusätzliche Variable, die es speziell zu berücksichtigen gilt und welche die Komplexität der Aufgabenstellung nochmals erhöht. Daher lohnt sich eine sorgfältige Aufarbeitung aller relevanten Themen (beispielsweise bezüglich einer allfälligen Neuausrichtung der Liegenschaft) und der Projektgrundlagen im Rahmen der Zustandsaufnahmen sowie der Machbarkeitsabklärung. So können Gefahren deutlich reduziert, Chancen besser genutzt und die Planung von Beginn an zielgerichtet aufgegleist werden.

In Bezug auf die Projektorganisation ist ein Realisierungsmodell zu wählen, bei welchem grössere Änderungen im Planungsverlauf flexibel eingebracht werden können. Ausserdem ist darauf zu achten, die Einflussmöglichkeiten der Bauherrschaft so lange wie möglich zu erhalten, um bei Bedarf effizient und einfach auf den Planungsverlauf Einfluss nehmen zu können.

Weitere Erfolgsfaktoren für solche Projekte sind klare Regelungen bezüglich Projekt- und Ablauforganisation, Aufgabenfelder und Zuständigkeiten aller Projektbeteiligten, eine Zieldefinition in geeigneter Schärfe sowie eine verlässliche, aber auch flexible Projektsteuerung mit Augenmass.

Für die erfolgreiche Vermarktung sind Bestandesbauten nicht zu unterschätzen. So können diese entscheidend zur Identitätsbildung eines Standorts oder Projekts beitragen. Zusammen mit einem gut organisierten Vermarktungsprozess sowie einer engmaschigen Begleitung der künftigen Mieterschaft können so bessere Vermietungserfolge erreicht werden.