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Erfolg beginnt mit systematischer Vorbereitung
Die Wahl des Abwicklungsmodells gehört zu den wichtigsten strategischen Entscheidungen in einem Bauprojekt und sollte möglichst früh getroffen werden. Entscheidend ist dabei nicht nur die Wahl selbst, sondern insbesondere deren systematische Vorbereitung. Grundlage bildet eine fundierte Analyse der Ausgangslage und Projektziele sowie der Anforderungen von Bauherrschaft, Nutzenden und Betrieb. Ebenso sind die verfügbaren Kompetenzen und Ressourcen sowie die Risikobereitschaft der Bauherrschaft zu berücksichtigen Auf dieser Basis wird das für die Projektumsetzung am besten geeignete Abwicklungsmodell gewählt sowie die passende Projektorganisation und das weitere Vorgehen festgelegt.
Mit dem Totalunternehmermodell überträgt die Bauherrschaft die Verantwortung für die Projektierung und Realisierung an einen einzigen Vertragspartner. Damit verbunden sind klare Verantwortlichkeiten und Sicherheiten bezüglich Kosten, Terminen und Leistung. Doch diese Vorteile stellen sich nicht automatisch ein. Sie sind das Resultat einer frühzeitig definierten Beschaffungsstrategie sowie deren sorgfältiger Vorbereitung und Umsetzung durch die Bauherrschaft.
Bestellung – der entscheidende Hebel
Im Zentrum jeder erfolgreichen Projektabwicklung im Totalunternehmermodell steht die Qualität der Bestellung. Sie definiert den Leistungsumfang und bildet die verbindliche Grundlage für die Ausschreibung, die Leistungserbringung durch den Totalunternehmer sowie die Abnahme durch die Bauherrschaft. Unklare oder unvollständig formulierte Anforderungen führen zu Unsicherheiten und Diskussionen in der Projektabwicklung. Damit können die Vorteile des Totalunternehmermodelles vollständig verloren gehen.
Eine belastbare Bestellung umfasst:
- klar formulierte Projektziele
- abgestimmte Anforderungen von Bauherrschaft, Nutzenden und Betrieb
- definierte Rahmenbedingungen
- ein möglichst widerspruchsfreies Pflichtenheft
Bei der Formulierung der Bestellung sind alle relevanten Fachbereiche zu berücksichtigen. Die Inhalte müssen so präzise sein, dass sie eine belastbare Grundlage für die Ausschreibung bilden. Entscheidend ist dabei, die Anforderungen so präzise wie nötig zu definieren und dort funktional zu formulieren, wo der Totalunternehmer Spielraum für Optimierungen in der Projektierung und Realisierung erhalten soll.
Aktive Projektführung – Vorbereitung, Risiko- und Änderungsmanagement
Bauprojekte sind häufig von Unsicherheiten, sich verändernden Anforderungen und vielfältigen Anspruchsgruppen geprägt. Besonders bei Umbauten zeigt sich dies deutlich. Trotz sorgfältiger Vorbereitung treten während der Ausführung oft unerwartete Gegebenheiten auf, etwa unbekannte Bauteile, nicht dokumentierte Konstruktionen oder Schadstoffe, die erst während der Bauarbeiten sichtbar werden. Solche Erkenntnisse führen regelmässig zu Projektänderungen.
Entscheidend ist deshalb, Entwicklungen nicht nur zu begegnen, sondern frühzeitig darauf vorbereitet zu sein. Dies gelingt mit einer vorausschauenden, aktiven Projektführung:
- Iterative und adaptive Planung mit frühzeitiger Integration von Nutzenden, Betrieb und weiteren Anspruchsgruppen schafft ein vertieftes Verständnis der Anforderungen.
- Transparenz über Informationen und Risiken bildet die Grundlage für fundierte Entscheidungen.
- Klare Führungsstrukturen sichern auch in einem agilen Umfeld die Verantwortlichkeiten und Entscheidungswege.
- Systematisches Risikomanagement ermöglicht einen bewussten Umgang mit Unsicherheiten und eine frühzeitige Klärung der Verantwortlichkeiten.
Erfolgreiche Projekte zeichnen sich nicht dadurch aus, dass sie risikofrei sind, sondern dadurch, dass Risiken früh erkannt, transparent aufgezeigt und gezielt gesteuert werden. Projektänderungen sind unvermeidlich, daher ist der Umgang damit entscheidend. Ein Totalunternehmer verringert den Änderungsbedarf nicht, kann dessen Auswirkungen jedoch verstärken. Nur ein strukturiertes und aktiv geführtes Änderungsmanagement stellt sicher, dass Änderungen kontrolliert und zielgerichtet ins Projekt integriert werden.
Zu beachten sind dabei:
- Klare Prozesse zur Erfassung und Bewertung von Projektänderungen.
- Transparente Entscheidungsgrundlagen zu den Auswirkungen auf Kosten, Termine und Leistung.
- Bewusstes Auslösen und nachvollziehbare Dokumentation, damit die aktuelle Bestellung jederzeit bekannt ist.
- Verknüpfung mit dem Risikomanagement, um neue Chancen oder Gefahren zu berücksichtigen.
Aktive Projektsteuerung – eine Kernaufgabe der Bauherrschaft
Auch bei einer Abwicklung mit einem Totalunternehmer verbleibt die zentrale Führungsaufgabe bei der Bauherrschaft. Sie verantwortet die Zielerreichung und trifft die massgeblichen Entscheidungen im Projektverlauf. Die Grundlage dafür bildet eine klare Projektorganisation mit definierten Rollen, Gremien und Prozessen. Führungsinstrumente wie das Projekthandbuch und eine strukturierte Kostenkontrolle setzen den Rahmen, schaffen Transparenz und sichern die Handlungsfähigkeit. Gerade bei anspruchsvollen Projekten unterstützt oder vertritt eine professionelle Bauherrenvertretung die Bauherrschaft dabei, diese Führungsrolle konsequent wahrzunehmen.
Zwei Praxisbeispiele – unterschiedliche Herausforderungen bei gleichem Abwicklungsmodell
Die folgenden Praxisbeispiele zeigen, welche Schwerpunkte für eine erfolgreiche Projektabwicklung im Totalunternehmermodell entscheidend waren.
Beim Umbau der Bahnhofstrasse 52 in Zürich brachte das Bauen im historischen Bestand erhebliche Unsicherheiten mit sich. Während der Bauausführung traten unerwartete Bauteile und Gebäudeschadstoffe zutage, welche wiederholt Projektänderungen erforderlich machten. Zugleich stellten Denkmalschutzauflagen, anspruchsvolle Mieter und ein sensibles Umfeld hohe Anforderungen an Koordination und Kommunikation. Der Projekterfolg liess sich nur durch konsequentes Informationsmanagement, ein strukturiertes Risiko- und Änderungsmanagement sowie eine straffe Führung durch die Bauherrenvertretung sicherstellen.
Beim Projekt Rieter Campus in Winterthur zeigte sich die Wirkung einer strukturierten Vorbereitung. Nach der Entwicklung eines klaren Zielbilds wurden die Anforderungen schrittweise präzisiert und eine Totalunternehmer-Submission auf funktionaler Basis durchgeführt. Der Totalunternehmer konnte anschliessend früh in die Projektoptimierung eingebunden werden. Die Bauherrenvertretung stellte dabei die übergeordnete Steuerung sicher und koordinierte die zahlreichen Schnittstellen innerhalb des Gesamtareals mit seinen Teil- und Nebenprojekten.
Take-aways – Erfolgsfaktoren in der Totalunternehmer-Abwicklung
Das Totalunternehmermodell bietet grosses Potenzial für eine effiziente Projektabwicklung. Es dient jedoch nicht der Risikovermeidung, sondern ermöglicht nur deren strukturierte Verantwortungszuteilung und professionelle Bearbeitung.
Entscheidend sind dabei:
- Eine bewusst und frühzeitig festgelegte Beschaffungsstrategie – und damit eine bewusste Entscheidung für das Totalunternehmermodell.
- Eine klare, auf das Abwicklungsmodell ausgerichtete Bestellung, so präzise wie nötig und so funktional wie möglich.
- Ein aktives Risiko- und Änderungsmanagement, das Gefahren und Chancen systematisch erkennt, gezielt steuert und die Bestellung bei Bedarf anpasst.
- Eine konsequente Führung aller Projektbeteiligten durch die Bauherrschaft beziehungsweise die Bauherrenvertretung auf Basis klar definierter Rollen, Gremien und Prozessen sowie geeigneter Instrumente wie Projekthandbuch und Kostenkontrolle.
Auf unserer Website finden Sie folgende Fachartikel, welche die genannten Aspekte und Praxisbeispiele vertieft behandeln.